Nợ công và hiệu quả của đầu tư công

Tác giả: HUỲNH BỬU SƠN

Vấn đề nợ công của Việt Nam, bao gồm cả nợ vay nước ngoài lẫn nợ vay trong nước, cần được xem xét đầy đủ trong mối quan hệ mật thiết với đầu tư công.

Theo số liệu được công bố, nợ công hiện chiếm 54,6% GDP của Việt Nam (nợ nước ngoài chiếm 41,5% GDP, tương đương 50 tỉ USD) và cho đến năm 2015, con số này sẽ lên đến 60 - 65% GDP, một sự gia tăng mạnh mẽ cả về số tương đối lẫn số tuyệt đối. Các quan chức Bộ Tài chính cũng như Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng so với nhiều nước tỷ lệ này không cao, vẫn còn trong vòng kiểm soát. Nhưng một số đại biểu Quốc hội lại nhận định rằng vấn đề nợ công đang trở nên rất nghiêm trọng trong điều kiện cán cân thương mại nước ta liên tục khiếm hụt trong nhiều năm và số nợ công hiện đang cao gấp nhiều lần dự trữ ngoại tệ của quốc gia. Đại biểu Trương Trọng Nghĩa có lý khi kêu gọi cảnh giác về sự gia tăng của nợ công và đề nghị cần cân nhắc xây dựng lại chỉ tiêu nợ công vì đối với nhiều nước đang phát triển, nợ công chỉ cần trên 40% GDP đã đáng lo. Còn đại biểu Trần Hoàng Ngân cho rằng: “Đến cuối năm 2011, nợ công Việt Nam ở mức 54,6% GDP, mức này theo tôi là rất cao và cần có những cảnh báo, khi so sánh với các nước trong khu vực - nợ công của Thái Lan là 44%, Indonesia là 39,7%, Philippines là 47,3%. Vậy mà tôi thấy còn nhiều ý kiến cho rằng nợ công Việt Nam vẫn ở mức an toàn, vẫn đảm bảo an ninh tài chính”.

Thật ra, xem xét vấn đề nợ công và đánh giá hiệu quả của việc đi vay nợ của Chính phủ cũng gần giống như xem xét và đánh giá hiệu quả tín dụng của doanh nghiệp, không thể chỉ nhìn vào con số tuyệt đối. Khi doanh nghiệp đi vay tiền mà làm ăn có hiệu quả, có lợi nhuận thì có đi vay hàng chục tỉ đồng cũng tốt. Nhưng nếu doanh nghiệp đi vay tiền mà làm ăn lỗ lã, không trả được nợ gốc và lãi vay thì 1 tỉ đồng cũng là quá nhiều. Vay nợ không trả được không còn là vấn đề riêng của doanh nghiệp. Gần đây, thế giới đã chứng kiến những trường hợp vỡ nợ quốc gia mà Hy Lạp là một điển hình.

Vấn đề nợ công của Việt Nam, bao gồm cả nợ vay nước ngoài lẫn nợ vay trong nước, cần được xem xét đầy đủ trong mối quan hệ mật thiết với đầu tư công. Nợ công sẽ không quá nặng nề khi đầu tư công được cắt giảm hợp lý và có hiệu quả. Một số liệu do Bộ Tài chính công bố cho thấy rằng trên 70% nguồn vốn ODA được sử dụng cho đầu tư công và cung ứng vốn thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh của các tập đoàn kinh tế nhà nước. Điều đáng tiếc là khu vực kinh tế nhà nước làm ăn thường không hiệu quả. Các số liệu thống kê chính thức cho biết rằng khu vực kinh tế nhà nước chiếm 70% tổng vốn đầu tư quốc gia nhưng chỉ đóng góp khoảng 30% vào tổng sản lượng quốc gia. Điều đó có nghĩa là các khu vực tư và khu vực đầu tư nước ngoài chỉ sử dụng 30% vốn đầu tư quốc gia nhưng lại đóng góp đến 70% tổng sản lượng. Hiệu quả sử dụng nguồn vốn của khu vực kinh tế nhà nước như vậy là bốn lần kém hơn các khu vực kinh tế khác, năng suất lao động kém hơn và thu nhập lao động bình quân cũng thấp hơn, trong khi khu vực này ngoài những ưu đãi mang tính chính sách về nguồn vốn, về lãi suất còn được hưởng các đặc quyền, các ưu thế kinh tế vượt trội mà các khu vực khác không có.

Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng được xây dựng theo phương thức đầu tư BOT . Ảnh Thanh Tùng

Mặt khác, tình trạng lãng phí trong việc sử dụng đồng tiền vay nợ của đầu tư công càng ngày càng đáng báo động. Nguồn vốn vay thường được đầu tư dàn trải cho nhiều ngành, nhiều địa phương theo sự đòi hỏi không bao giờ đủ của họ trở nên mỏng và thiếu, dẫn đến tình trạng phổ biến ở mọi ngành, mọi nơi là đầu tư dở dang, kéo dài, dự án đầu tư chậm đưa vào hoạt động, chi phí đầu tư ngày càng tăng. Chỉ đơn cử một vài dự án đầu tư xây dựng cầu đường, cảng sông… được báo Tuổi Trẻ ngày 25-10-2011 nêu ra tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Cần Thơ, con số thiệt hại và lãng phí đã lên đến hàng ngàn tỉ đồng. Nếu tính cho tất cả các dự án đầu tư công trên cả nước, số thiệt hại và lãng phí về thời gian, tiền bạc sẽ là một con số khó tưởng tượng. Đó là chưa kể đến hiện tượng tham nhũng đã xà xẻo nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là nguồn vốn ODA ở cả hai đầu: từ phía người đi vay lẫn người cho vay. Nhiều chuyên gia kinh tế thế giới đã khuyên chính phủ các nước đang phát triển cần thận trọng, cảnh giác và thể hiện tinh thần trách nhiệm cao đối với việc vay vốn ODA. Tuy rằng ODA thể hiện thiện chí hỗ trợ phát triển của nước cho vay và là một nguồn vốn dài hạn lãi suất thấp rất hấp dẫn đối với các nước nghèo nhưng tấm huy chương ODA không phải không có mặt trái. Việc tiếp cận nguồn vốn này không dễ dàng và luôn đi kèm với những điều kiện giải ngân nghiêm ngặt, vừa kinh tế vừa chính trị. Lãi suất vay vốn ODA bề ngoài có vẻ thấp, nhưng trên thực tế không thấp vì các điều kiện liên quan đến việc tiếp cận và giải ngân nguồn vốn này làm phát sinh các chi phí phụ không hề nhỏ đối với nước đi vay. Điều đáng nói hơn là các chương trình ODA từ những nước giàu với những mục tiêu tốt đẹp và nhân đạo của chúng hiếm khi được thực thi một cách hiệu quả bởi bộ máy hành chính nặng nề, đầy tính thư lại cùng những thủ tục rắc rối phức tạp dễ dẫn đến những mối quan hệ tiêu cực và tham nhũng.

Nhiều thập niên trước đây, khi đánh giá hiệu quả của các khoản viện trợ kinh tế không hoàn lại từ Mỹ và một số nước công nghiệp phát triển cho các nước nghèo, nhiều nhà kinh tế đã xác quyết rằng viện trợ không hoàn lại không hiệu quả bằng cho vay, lý do được nêu ra là viện trợ không gắn với trách nhiệm trả nợ nên nước đi vay khi tiếp nhận viện trợ đã không màng đến chuyện làm sao sử dụng viện trợ có hiệu quả mà thường là lãng phí. Viện trợ không hoàn lại trở thành một mảnh đất màu mỡ cho tham nhũng. Do đó, họ đề nghị các nước giàu nên sử dụng biện pháp cho vay hỗ trợ phát triển và xem đó như một phương thức tài trợ hiệu quả hơn là viện trợ không hoàn lại. Thực tế cho thấy các khoản cho vay từ các nước công nghiệp phát triển không chắc mang đến hiệu quả tốt hơn là bao so với các khoản viện trợ trước đây, nhưng chúng đã tạo thêm gánh nặng nợ nần ngày càng nặng hơn cho các nước đang phát triển và trong nhiều trường hợp dẫn đến sự tùy thuộc ngày càng nhiều hơn của các nước con nợ đối với các nước chủ nợ. Nhiều thập niên ODA đã trôi qua, nhưng những trường hợp phát triển điển hình từ ODA không nhiều. Những con hổ châu Á (Đài Loan, Singapore, Hongkong, Hàn Quốc) là những nền kinh tế phát triển chủ yếu từ nội lực của chính họ. Nhưng có một thực tế khác không thể phủ nhận, là đối với người dân nhiều nước đang phát triển, viện trợ không hoàn lại vẫn tốt hơn đi vay vì chí ít con cháu họ ngày sau không phải mang oằn vai gánh nặng nợ nần mà thế hệ trước đã để lại.

Nhưng nợ công không phải chỉ mang lại những khoản đầu tư công lớn gây áp lực lạm phát cao đối với nền kinh tế, có đối phần là những công trình xây dựng hạ tầng đã được hoàn chỉnh hay còn dở dang. Dù sao, những công trình này vẫn là tài sản của nền kinh tế quốc gia, góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần của người dân và là bệ phóng cho tăng trưởng kinh tế. Còn một phần không nhỏ của nợ công được cấp phát cho việc đầu tư sản xuất kinh doanh các sản phẩm, dịch vụ công của các công ty quốc doanh. Trên thực tế, các kết quả thống kê và đánh giá phân tích đều cho thấy rằng các hoạt động sản xuất kinh doanh của khu vực kinh tế Nhà nước phần lớn không hiệu quả. Chỉ số ICOR ghi nhận trong khu vực kinh tế nhà nước là 8, có nghĩa là khu vực này phải bỏ ra 8 đồng đầu tư (cũng có nghĩa là 8 đồng nợ) mới có được 1 đồng sản phẩm, cao gấp đôi khu vực kinh tế tư doanh. Mặt khác, do năng suất kém đồng thời được hưởng độc quyền, giá cả của sản phẩm và dịch vụ công thường rất cao trong khi các công ty quốc doanh lại thường xuyên hoạt động lỗ lã và cần được bù lỗ từ ngân sách quốc gia. Hậu quả là người tiêu dùng các sản phẩm dịch vụ công đó vừa phải trả một giá cao hơn, vừa phải trả thuế nhiều hơn. Nói cách khác, chính người dân trong nước phải trả tiền cho sự kém hiệu quả của đầu tư công, nhất là các doanh nghiệp nhà nước, đồng thời phải trả thuế để trả nợ công. Chưa hết, việc ưu đãi nguồn vốn cho một vài ngành kinh tế nhà nước có độc quyền còn đưa đến tình trạng cạnh tranh không cân sức đối với các khu vực kinh tế khác, nhất là khu vực tư doanh, bằng cách lấy đi những cơ hội phát triển sản xuất kinh doanh mà đáng lẽ ra họ đáng được hưởng. Những cơ hội đó không những mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, cho người lao động trong nước mà còn đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế quốc gia. Như vậy, nợ công nhiều, đầu tư công cao nhất là nguồn vốn cấp cho doanh nghiệp nhà nước càng lớn, càng làm cho tính kém hiệu quả của nền kinh tế tăng lên, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam và nền kinh tế Việt Nam càng xuống thấp.

Trong báo cáo trước Quốc hội, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã nhấn mạnh “Chính sách tài khóa được điều hành theo hướng thắt chặt, tiết kiệm thêm 10% chi thường xuyên từ ngân sách nhà nước, đồng thời rà soát, cắt giảm và sắp xếp lại đầu tư công...”. Cắt giảm đầu tư công chắc chắn sẽ giúp giảm nợ công, một bước tiến quyết định hướng đến mục tiêu cắt giảm bội chi ngân sách và giảm thuế. Cần thay thế nợ công bằng những phương thức khác hiệu quả hơn như phương thức đầu tư BOT trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng. Đẩy mạnh thực hiện chương trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước cũng sẽ làm giảm việc cấp vốn và bù lỗ, tiết kiệm ngân sách, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tăng cường năng suất lao động và năng lực cạnh tranh của nền kinh tế quốc dân. Đó sẽ là những nỗ lực đúng đắn của Chính phủ vì lợi ích chung của đất nước dân tộc, được mọi người mong đợi.

Theo Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần

Dẫn theo: http://tuanvietnam.vietnamnet.vn/2011-11-12-no-cong-va-hieu-qua-cua-dau-tu-cong

Xác lập quyền tài sản của nông dân với đất nông nghiệp

Phạm Duy Nghĩa

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.

Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản.

Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ.

Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất. 

Các quyền định đoạt kể trên được thực hiện bởi nhiều cơ quan Nhà nước khác nhau, rải từ Quốc hội cho tới UBND cấp huyện. Trong các quyền định đoạt đó, quan trọng bậc nhất đối với giá trị của đất đai là ấn định mục đích sử dụng thông qua quy hoạch, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, quyết định thu hồi đất và ấn định giá đất. Quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thu hồi đất được phân cấp xuống UBND cấp tỉnh và huyện tùy theo đối tượng người sử dụng đất bị thu hồi. Lý do để Nhà nước thu hồi đất cũng được định nghĩa rất rộng rãi, rất thuận tiện cho cơ quan Nhà nước thu hồi đất, bao gồm các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, phát triển kinh tế. Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có nghĩa vụ giao lại đất cho Nhà nước. Như vậy, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ những quyền định đoạt rất đáng kể đối với đất đai.

14 quyền mang tính tư hữu của người sử dụng đất

Tuy không có chủ quyền tuyệt đối về ô thửa đất đang sử dụng, tức là không có quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối, không thể ngăn cản Nhà nước thu hồi đất vì những lý do được cho là hợp pháp nêu trên, song chủ nhân của hàng trăm triệu ô thửa đất ở Việt Nam ngày càng được hưởng nhiều quyền lợi, các quyền lợi này được nới rộng dần qua bốn lần sửa đổi Luật Đất đai. Quyền sử dụng đất tuy chưa đạt tới sở hữu tư nhân tuyệt đối, song đã trở thành một quyền tài sản quan trọng. Ngoại trừ người thuê đất trả tiền thuê hằng năm, chủ nhân của quyền sử dụng đất có thể có hàng chục quyền mang tính loại trừ, tức là các quyền tài sản tư (xem bảng dưới đây).    

Tên quyền phái sinh từ QSDĐ	Mô tả
Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ	Chứng minh tài sản
Được hưởng hoa lợi, phụ thiêm	Sử dụng đất, canh tác
Được bảo hộ khi QSDĐ bị vi phạm	Loại trừ người thứ ba
Khiếu nại, tố cáo khi QSDĐ bị vi phạm	Tố quyền
Chuyển đổi	Đổi QSDĐ, đổi đất
Chuyển nhượng	Bán QSDĐ, đổi chủ
Cho thuê	Khai thác QSDĐ
Cho thuê lại	Khai thác QSDĐ
Thừa kế	Như di sản thừa kế
Tặng cho	Tùy ý định đoạt quyền
Thế chấp	Bảo đảm vay vốn
Bảo lãnh (đệ đương)	Bảo đảm nghĩa vụ
Góp vốn bằng QSDĐ	Khai thác QSDĐ
Được bồi thường khi nhà nước thu hồi	Bù đắp tài sản

Bất bình đẳng trong chế độ sử dụng đất

Các quyền tài sản trong bảng nêu trên phụ thuộc vào loại đất và chủ thể sử dụng đất. Khác với đất ở, đất kinh doanh được Nhà nước công nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp của các nông hộ có thời hạn 20 năm hoặc 50 năm tùy theo loại cây trồng hằng năm hoặc cây lâu năm hoặc đất rừng. Thêm nữa, đất nông nghiệp còn bị giới hạn bởi hạn mức giao đất (hạn điền). Vì các lý do đó, so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. 

Cũng như vậy Luật Đất đai 2003 có những quy định mang tính phân biệt đối xử giữa tổ chức được giao đất, nhà đầu tư nước ngoài thuê đất và doanh nghiệp Việt Nam thuê đất, trong đó không hiếm khi doanh nghiệp trong nước được đối xử kém bình đẳng hơn so với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Nếu doanh nghiệp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, quyền của doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất đai khá hạn chế, không bao gồm các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được thuê. Ngược lại, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam lại có những quyền tài sản rộng rãi hơn đối với quyền sử dụng đất. 

Đối với các đơn vị sự nghiệp có thu, các trường đại học và cơ sở y tế, đôi khi Nhà nước vẫn duy trì chế độ giao đất có hoặc không thu tiền sử dụng đất. Chế độ pháp lý phiền nhiễu này phản ánh một quá khứ phân phối đất đai từ nền kinh tế kế hoạch, cần có thời gian để chuyển đổi sang chế độ thuê đất áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Quyền tài sản đa tầng

Sau 4 lần sửa đổi luật đất đai, có thể nhận thấy Nhà nước tuy vẫn giữ nhiều quyền định đoạt, song các quyền tài sản về đất đã được phi tập trung hóa tới các nông hộ, cá nhân và tổ chức. Ẩn sau sở hữu toàn dân, một trật tự quyền tài sản đa tầng đã xuất hiện. Bắt đầu với một quyết định hành chính phân phối đất đai, ngay lập tức hình thành quyền tài sản mang tính loại trừ của một cá nhân hay tổ chức. Quyền tài sản đang hình thành ấy- sau khi ra đời sẽ được giao dịch trong những thị trường trung gian, rất sớm trước khi bằng khoán được cấp cho người có quyền sử dụng đất ở thị trường công khai. 

Dựa vào mô tả của Trương Thiên Thu1, có thể minh họa quyền tài sản đa tầng này trong thị trường bất động sản (BĐS) với vô số tầng nấc khác nhau, bắt đầu từ hình thành dự án cho đến bán nền, bán quyền mua căn hộ qua các hợp đồng góp vốn.  

Hưởng dụng vì lợi tư ẩn sau sở hữu toàn dân

Điều mô tả ở trên không chỉ đúng với thị trường nhà đất, mà cũng đúng với quyền khai thác và hưởng dụng rừng núi, hầm mỏ, bờ biển và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác. Ẩn sau vỏ bọc sở hữu toàn dân, có thể nhận thấy nhiều tầng nấc quyền tài sản mang tính loại trừ của cá nhân và doanh nghiệp đã hình thành từ các quyết định phân bổ tài nguyên của cơ quan Nhà nước. Khi các quyền tài sản có dấu hiệu tư hữu không rõ ràng ấy xuất hiện, ngay lập tức xuất hiện nguy cơ của công được khai thác vì lợi tư. Người có lợi tư liên kết thành bè nhóm, khi mạnh dần lên các nhóm lợi ích này sẽ ảnh hưởng tới chính sách của chính quyền từ địa phương tới Trung ương. 

Những quan sát mang tính dự báo này cho thấy, nhân dịp nghiên cứu sửa đổi Hiến pháp 1992, cần thảo luận để định nghĩa lại vai trò của Nhà nước đối với các nguồn tài nguyên quốc gia, tái định nghĩa sở hữu toàn dân, và nếu cần có thể thay quan niệm ấy bằng những chế độ pháp lý rành mạch, xác định rõ hơn về chủ nhân của tài sản. Trên thực tế, sở hữu toàn dân đang có nguy cơ trở thành một quan niệm trống rỗng. Ẩn sau sở hữu toàn dân, vô số các quyền tài sản tư hữu đã hình thành. Một chế độ sở hữu vụn nát như vậy làm tăng chi phí giao dịch và không xác định được trách nhiệm của chủ nhân thật sự đối với tài sản. Thành ra, nếu cải cách triệt để, cần chấp nhận đa sở hữu về đất đai. Trong đó sở hữu của các nông hộ, các công ty tư nhân và doanh nghiệp Nhà nước hay các pháp nhân công quyền khác cần được đối xử bình đẳng như nhau. Tài sản của Nhà nước cũng nên được chia rạch ròi thành tài sản của chính quyền Trung ương và các chính quyền địa phương với tính cách là những pháp nhân công quyền độc lập. Ngược lại, nếu cải cách dè dặt hơn, chí ít cũng cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp. 

-------------------------------
1 Truong Thien Thu, Ranjith Perera, Intermediate levels of property rights and the emerging housing market in HCM City, Vietnam, Land Use Policy 28 (2010) 124-138

Nguồn: http://tiasang.com.vn/Default.aspx?tabid=116&News=4576&CategoryID=42